Kiến thức · Bắt đầu kinh doanh lưu trú

5 Câu Hỏi Cần Trả Lời Trước Khi Đi Tìm Nhà

Có một giai đoạn mà rất nhiều người muốn kinh doanh lưu trú đều trải qua.

Bạn bắt đầu xem những căn nhà cho thuê. Lưu lại vài căn có ban công đẹp, vài căn nhiều phòng ngủ, một căn có khoảng sân rất hợp để làm góc uống trà.

Rồi bạn hình dung: kê giường ở đây, đặt chiếc bàn ở kia, sửa lại bếp một chút. Nếu chụp ảnh đẹp, có lẽ khách sẽ thích.

Cảm giác ấy rất dễ hiểu. Một căn nhà cụ thể khiến ý định kinh doanh trở nên gần hơn.

Nhưng cũng chính lúc đó, chúng ta dễ đi nhanh hơn phần chuẩn bị của mình.

Chưa biết sẽ đón ai, đã đi tìm nhà. Chưa tính đủ vốn, đã hỏi tiền cọc. Chưa hình dung công việc mỗi ngày, đã nghĩ đến việc mở thêm căn thứ hai.

Nếu bạn đang muốn bắt đầu kinh doanh lưu trú, mình nghĩ có năm câu hỏi nên trả lời trước. Bạn có thể viết chúng ra một trang giấy, rồi mới mở danh sách nhà cho thuê.

1. Bạn có bao nhiêu vốn thực sự dành được cho việc kinh doanh?

“Hiện tại mình có bao nhiêu tiền?” và “Mình có thể dành bao nhiêu tiền cho dự án này?” là hai câu hỏi khác nhau.

Trong số tiền đang có, có thể một phần là khoản dành cho gia đình, học phí của con, những chi tiêu đã lên kế hoạch hoặc quỹ dự phòng khi có việc bất ngờ.

Nếu dùng gần hết để thuê và sửa nhà, bạn có thể khai trương được. Nhưng những tháng sau đó sẽ rất áp lực.

Khi tính vốn mở homestay, căn hộ cho thuê ngắn hạn hoặc nhà nguyên căn, hãy chia thành ba nhóm.

Tiền để nhận nhà

Bao gồm tiền đặt cọc, tiền thuê trả trước và những khoản phải thanh toán theo thỏa thuận ban đầu.

Tiền cọc có thể được hoàn lại khi đáp ứng điều kiện hợp đồng, nhưng trong thời gian thuê, bạn vẫn chưa thể dùng khoản đó để trả chi phí vận hành.

Tiền để đưa căn nhà vào kinh doanh

Đó là chi phí sửa chữa, nội thất, thiết bị, chăn ga, đồ dùng và các công việc chuẩn bị trước khi đón khách.

Một căn nhà có sẵn nội thất vẫn cần được kiểm tra kỹ. Có những món dùng tốt cho gia đình nhưng chưa phù hợp với tần suất sử dụng của khách lưu trú.

Tiền để duy trì hoạt động

Sau khi khai trương, bạn vẫn phải trả tiền thuê, điện nước, nhân sự hoặc dịch vụ dọn dẹp, bảo trì và những khoản phát sinh.

Khách có thể đến chậm hơn dự kiến. Việc sửa nhà cũng có thể kéo dài thêm.

Đừng lập kế hoạch vốn với giả định rằng căn nhà sẽ có doanh thu tốt ngay từ tháng đầu tiên.

Trước khi tìm nhà, hãy viết rõ:

• Tổng vốn có thể dành cho dự án.
• Số tiền tối đa dùng cho đặt cọc và chuẩn bị khai trương.
• Khoản dự phòng sẽ giữ lại để vận hành.

Khi đã có giới hạn này, bạn sẽ dễ bỏ qua những căn vượt khả năng của mình, dù chúng rất đẹp.

2. Bạn có thể dành bao nhiêu thời gian cho công việc này?

Kinh doanh lưu trú có những phần rất thú vị: chọn đồ, thiết kế không gian, chụp ảnh, đón những vị khách đầu tiên.

Nhưng công việc còn tiếp tục sau đó.

Khách hỏi đường. Khách cần nhận phòng sớm. Máy giặt có lỗi. Người dọn phòng xin nghỉ. Một thiết bị cần sửa trước khi đoàn tiếp theo đến.

Nếu đang có công việc chính, bạn cần hình dung những việc này sẽ được xử lý bằng cách nào.

Hãy tự hỏi:

• Ai trả lời khách trong thời gian mình bận?
• Ai kiểm tra nhà trước khi bàn giao?
• Ai có thể đến tận nơi khi phát sinh sự cố?
• Mình sẽ trực tiếp làm những việc gì?
• Những việc giao cho người khác sẽ tốn bao nhiêu?

Bạn có thể bắt đầu với quy mô nhỏ, thuê dịch vụ dọn dẹp hoặc phối hợp với một người hỗ trợ tại địa phương. Nhưng cần đưa những lựa chọn đó vào kế hoạch từ đầu.

Một căn nhà ở xa có thể có giá thuê hấp dẫn. Tuy nhiên, nếu mỗi lần xử lý việc nhỏ đều mất nửa ngày di chuyển, chi phí của nó còn nằm ở thời gian và sức lực của bạn.

Với căn đầu tiên, khả năng kiểm soát công việc là điều nên cân nhắc kỹ.

3. Bạn muốn đón nhóm khách nào?

Nếu câu trả lời là “ai thuê cũng được”, bạn sẽ rất khó xác định mình cần tìm căn nhà như thế nào.

Khách công tác ở vài tuần có nhu cầu khác với một gia đình đi nghỉ cuối tuần. Một nhóm bạn thuê nhà nguyên căn cũng sẽ nhìn không gian khác với người đi một mình.

Khách dài hạn có thể quan tâm đến bếp, máy giặt, bàn làm việc và sự thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày.

Gia đình có trẻ nhỏ có thể chú ý đến cầu thang, cách bố trí giường, không gian chung và việc di chuyển.

Khách đi theo nhóm thường cần biết mọi người có thể cùng ăn uống, ngồi trò chuyện ở đâu và số phòng ngủ có phù hợp hay không.

Những nhu cầu ấy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiêu chí tìm mặt bằng.

Bạn có thể bắt đầu bằng một câu đơn giản:

Mình muốn phục vụ nhóm khách ________, thường lưu trú khoảng ________, đến khu vực này vì ________, và cần nhất ________.

Ví dụ:

Mình muốn phục vụ các gia đình đi cùng nhau, lưu trú vài đêm, đến Hà Nội để du lịch và cần một căn nhà có không gian sinh hoạt chung.

Câu trả lời chưa cần hoàn hảo. Sau khi khảo sát thị trường, bạn có thể điều chỉnh.

Nhưng phải có một giả thuyết ban đầu để biết mình đang tìm kiếm điều gì.

Khi biết ai sẽ đến ở, bạn mới đánh giá được căn nhà có phù hợp với họ hay không.

4. Bạn định kinh doanh theo mô hình nào?

Nhiều người nói muốn “làm Airbnb” khi bắt đầu tìm nhà.

Airbnb là một kênh bán. Còn sản phẩm bạn định kinh doanh có thể là một studio, căn hộ, phòng riêng, nhà nguyên căn hoặc villa.

Mỗi lựa chọn có yêu cầu khác nhau về mặt bằng và vận hành.

Căn hộ hoặc studio

Bạn cần xem xét sự thuận tiện trong sinh hoạt, khả năng tiếp cận, quy định của tòa nhà và mức độ phù hợp với thời gian lưu trú của nhóm khách mục tiêu.

Nhà nguyên căn

Ngoài phòng ngủ, cần đánh giá không gian chung, bếp, số phòng tắm, sự riêng tư và cách nhiều người cùng sử dụng căn nhà.

Villa dành cho nhóm khách

Sân vườn, tiện ích, chỗ đỗ xe, khoảng cách di chuyển và khối lượng bảo trì đều có thể ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả kinh doanh.

Lưu trú trung và dài hạn

Khả năng sống thoải mái mỗi ngày cần được chú ý: nấu ăn, giặt đồ, làm việc, cất đồ và sử dụng các tiện ích xung quanh.

Một căn nhà có thể phù hợp với vài ngày nghỉ nhưng chưa thuận tiện để ở một tháng.

Vì vậy, trước khi đi xem nhà, hãy xác định sơ bộ:

• Sản phẩm sẽ bán là phòng riêng hay nguyên căn.
• Thời gian lưu trú mình muốn khai thác.
• Số khách dự kiến phục vụ.
• Những tiện ích thực sự cần có.

Từ đó, bạn sẽ có bộ tiêu chí tìm nhà rõ hơn và tránh đầu tư vào những hạng mục ít có giá trị với khách của mình.

5. Nếu doanh thu thấp hơn dự kiến, bạn có thể duy trì được bao lâu?

Đây là câu hỏi ít hào hứng nhất, nhưng rất đáng trả lời.

Khi tính một căn nhà, chúng ta thường dễ hình dung những tháng thuận lợi: giá bán tốt, nhiều khách, ít phát sinh.

Bạn cũng cần nhìn căn nhà trong một tháng ít khách hơn.

Nếu số đêm bán được thấp hơn dự kiến, tiền thuê vẫn đến hạn. Một thiết bị hỏng vẫn cần sửa. Những khoản đã chi cho nội thất chưa thể lấy lại ngay.

Trước khi quyết định, hãy thử lập ba phương án:

• Thuận lợi: Giá bán và lượng khách đạt kỳ vọng.
• Trung bình: Doanh thu thấp hơn kế hoạch ban đầu.
• Khó khăn: Khách ít, giá bán giảm hoặc khai trương chậm.

Ở mỗi phương án, hãy xem số tiền còn lại sau khi trả các chi phí và khoản dự phòng có thể duy trì hoạt động bao lâu.

Nếu chưa có đủ dữ liệu, bạn nên tiếp tục khảo sát những cơ sở tương đồng, tìm hiểu mùa vụ và kiểm tra lại giả định của mình.

Không nên coi giá đang niêm yết là giá chắc chắn bán được. Cũng không nên mặc định những ngày bị chặn trên lịch đặt phòng đều là ngày đã có khách.

Một kế hoạch có khoảng dự phòng sẽ giúp bạn bình tĩnh hơn khi thực tế khác với điều mình mong đợi.

Và sự bình tĩnh rất cần trong những tháng đầu làm nghề.

Trước khi tìm nhà, hãy viết một trang định hướng

Sau năm câu hỏi trên, bạn có thể gom câu trả lời thành một bản ngắn:

Giữ trang này khi xem tin cho thuê hoặc đi khảo sát.

Nếu một căn nhà khiến bạn muốn thay đổi toàn bộ kế hoạch, hãy dành thêm thời gian kiểm tra. Có thể đó là một cơ hội đáng cân nhắc. Cũng có thể bạn đang bị cuốn theo cảm xúc.

Bạn chưa cần quyết định ngay trong buổi xem đầu tiên.

Bắt đầu kinh doanh lưu trú từ việc hiểu rõ nguồn lực của mình

Căn đầu tiên thường mang theo rất nhiều mong đợi.

Bạn muốn làm chỉn chu. Muốn khách thích. Muốn khoản tiền bỏ ra có kết quả. Và có lẽ cũng muốn chứng minh rằng mình có thể xây dựng một công việc riêng.

Mình hiểu những mong đợi ấy.

Nhưng để đi đường dài, bạn cần biết mình đang có gì, có thể làm đến đâu và căn nhà phải đáp ứng những điều kiện nào.

Trong khóa học Tìm mặt bằng và đàm phán thuê nhà kinh doanh lưu trú, mình bắt đầu từ những câu hỏi này, rồi mới đi đến nghiên cứu khu vực, tìm nguồn nhà, khảo sát, tính toán và thương lượng. Nếu bạn muốn tự chuẩn bị từng bước trước khi thuê căn đầu tiên, có thể xem lộ trình học tại timmatbang.anamoiacademy.com.

Còn ngay hôm nay, hãy dành một buổi yên tĩnh để viết trang định hướng của mình.

Khi đã rõ điều cần tìm, bạn sẽ bước vào mỗi căn nhà với những câu hỏi cụ thể hơn. Và quyết định thuê hay bỏ qua cũng sẽ có cơ sở hơn.